• Accueil
• Construction

Être propriétaire avec la loi Carrez

La loi Carrez est une loi créée spécialement pour les acquéreurs de lots de copropriété. Peu de personnes sont donc concernées par elle, mais il est toutefois important d’en connaître les tenants et les aboutissants. Votée en 1996, la loi n° 96-1107 dite loi Carrez a été créée afin de protéger les futurs propriétaires. En effet, elle impose au vendeur d’un lot de copropriété (ou d’une fraction de ce lot) d’en mentionner l’exacte superficie privative et cela dans tous les documents faisant références à la vente effectuée.

Il faut bien faire la différence entre la loi Boutin, qui concerne la surface habitable et la loi Carrez, qui concerne la surface privative. Pour l’aspect légal, la surface habitable est toujours calculée lors d’une vente (et est mentionnée dans le bail) alors que la surface privative n’est effective que pour les copropriétés (et se trouve dans l’acte de vente. Enfin, pour l’aspect strictement technique, la surface habitable est égale à la surface de plancher construite sur laquelle est décompté l’espace occupé par les murs, les cloisons, les cages d’escaliers, les marches, les embrasures des portes et des fenêtres, les gaines et enfin, les parties d'une hauteur inférieure à 1.80 mètre. Le calcul de la surface privative de la loi Carrez est sensiblement similaire mais diffère cependant par sa prise en compte des combles dites non aménagées comme les caves, les vérandas ou les remises.

Qu’est ce que la surface privative ?

Maintenant que l’utilité de la loi Carrez est établie, une question demeure : qu’est-ce que la surface privative mentionnée ci-dessus ? La loi lui donne un nom bien spécifique, elle est appelée "superficie Carrez". Il s’agit de la superficie des planchers des locaux clos et/ou couverts après que l’on en ait décompté les surfaces dédiées aux murs et cloisons, aux cages d’escaliers et aux marches, aux embrasures des portes et des fenêtres, aux gaines et enfin, aux parties d'une hauteur inférieure à 1.80 mètre.

Si vos lots ou fraction de lots ont une superficie inférieure à 8m², alors la superficie privative n’est pas prise en compte (cela peut être vrai pour les chambres par exemple). Pourtant, il est important de noter que selon la Cour de cassation, dans le cadre d’une vente concernant la réunion de plusieurs lots, la surface privative à définir "est celle de l’unité d’habitation",  ce qui rend alors obsolète la caractéristique des surfaces inférieures à 8m². N’hésitez pas à vous renseigner auprès d’un notaire et d’un géomètre.

Quelles garanties pour le propriétaire ?

Dans le cas où la superficie ne serait pas mentionnée dans l’acte de vente, il est permis à l’acheteur de demander la nullité de ce dernier, et ce dans le mois suivant la signature. De même, si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l’acte de vente, l’acheteur peut aussi intenter une action. Le propriétaire dispose d’un an, à partir du moment où la signature est effectuée, pour demander une diminution du prix payé proportionnelle à la superficie officiellement désignée.